Anayasa Mahkemesi (AYM), hisseli arsa, tarla ve diğer taşınmazlarda önalım hakkının kullanımına ilişkin önemli bir iptal kararı aldı. Mahkeme, önalım davalarında taşınmaz payının rayiç bedelinin hâkim tarafından belirlenmesini öngören düzenlemeyi Anayasa'ya aykırı buldu. Bu karar, 6 Kasım 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlandı ve 16 Temmuz 2026'da alınan kararın 9 ay sonra yürürlüğe gireceğini belirtti.
Karar, Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesinin ikinci fıkrasını ve bu düzenlemenin daha önce açılmış davalara uygulanmasını sağlayan geçiş hükmünü kapsıyor. Hisseli taşınmazlarda daha önce uygulanan sistemde, bir taşınmazın hissedarlarından biri payını üçüncü bir kişiye sattığında, diğer hissedarlar bu payı öncelikli olarak satın alma hakkına sahipti. Bu hak, özellikle miras yoluyla birden fazla kişiye geçen arsa ve tarlalarda büyük önem taşıyordu.
Aralık 2025'te yapılan bir kanun değişikliği ile önalım davalarında tapudaki satış bedeli yerine taşınmaz payının rayiç değerinin esas alınması kararlaştırılmıştı. Yeni düzenlemeye göre hâkim, dava konusu payın piyasa değerini gecikmeksizin belirleyecek ve önalım hakkını kullanmak isteyen hissedarın da belirlenen tutarı ve alıcıya düşen tapu giderlerini kesin süre içinde yatırması gerekiyordu.
Anayasa Mahkemesi, rayiç bedelin esas alınmasının, taşınmazı satan kişi ile üçüncü kişi alıcı arasında kararlaştırılan satış koşullarını değiştirebileceğini değerlendirdi. Mahkemece belirlenen piyasa değerinin gerçek satış bedelinden farklı olması durumunda, payı satın alan kişinin haksız kazanç sağlayabileceği veya zarara uğrayabileceği belirtildi. Ayrıca, önalım hakkını kullanan hissedar açısından ödenecek tutarın belirsizleşebileceğine dikkat çekildi. Mahkeme, tarafların mülkiyet hakkından kaynaklanan menfaatleri arasında adil bir denge kurulamadığı gerekçesiyle ilgili düzenlemeyi Anayasa'nın 5. ve 35. maddelerine aykırı buldu.
İptal kararı, yalnızca yeni açılacak önalım davalarıyla sınırlı kalmayacak. Anayasa Mahkemesi, Aralık 2025'te getirilen rayiç bedel düzenlemesinin yürürlük tarihinden önce açılmış davalara da uygulanmasını öngören geçici hükmü de iptal etti. Ancak kararın yürürlüğünün ertelenmesi nedeniyle, söz konusu hükümlerin bugünden itibaren uygulamadan kalkmış sayılmayacağı belirtildi. Bu durum, daha önce açılmış davaların tamamında bedelin otomatik olarak değişeceği veya kesinleşmiş kararların kendiliğinden ortadan kalkacağı anlamına gelmiyor.
Anayasa Mahkemesi, iptal hükümlerinin hemen yürürlüğe girmesinin hukuki boşluk oluşturabileceği gerekçesiyle yürürlük tarihini dokuz ay erteledi. Bu erteleme ile iptal hükümleri 6 Ağustos 2027'de yürürlüğe girecek. Bu tarihe kadar Türkiye Büyük Millet Meclisi'nin önalım bedelinin belirlenmesine ilişkin yeni bir yasal düzenleme yapması bekleniyor. Yeni bir kanuni düzenleme yapılmadığı takdirde oluşacak hukuki durumun nasıl şekilleneceği ise ayrıca değerlendirilecek. İptal kararı, eski satış bedeli sisteminin bütün hükümleriyle kendiliğinden geri geldiği anlamına gelmiyor.
Bu karar, hisseli taşınmaz sahiplerinin önalım hakkını tamamen kaldırmıyor. Türk Medeni Kanunu'nun 732. maddesinde düzenlenen önalım hakkı varlığını sürdürüyor. Mevcut mevzuata göre önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirilmesinden itibaren üç ay ve her durumda satış tarihinden itibaren bir yıl içinde kullanılmak zorunda. Anayasa Mahkemesi'nin iptal kararı, bu sürelerle ilgili değil, önalım davasında ödenecek bedelin belirlenmesi ve ilgili hükmün geçmiş davalara uygulanmasıyla ilgili bir düzenlemedir.
